Плотность не должна пугать

Нехватка жилья, некоторый статус-кво, плотность соседства, затонувший твердый углерод и кампания на Kickstarter: что общего у этих разных тем? Они точно описывают препятствия и возможности, стоящие перед Сиэтлом сегодня. Каждая из этих тем, безусловно, заслуживает отдельного поста в блоге, но для краткости (и чтобы возбудить ваше любопытство!) мы поделимся некоторыми ключевыми моментами и мыслями игроков о том, как можно решить эти проблемы. У одного из сотрудников BUILD, Кэри Моран, особенно интересный личный проект в Зеленом озере.

Нехватка жилья
Вариантов жилья по всему штату становится все больше из-за недавнего законодательства, направленного на решение проблемы нехватки жилья. Благодаря законопроекту 1110 (HB 1110) штат Вашингтон присоединяется к своим соседям на западном побережье в упразднении зоны для одной семьи. В настоящее время домовладельцы в Сиэтле имеют возможность добавить пристроенную вспомогательную жилую единицу (ADU) и отдельно стоящую вспомогательную жилую единицу (DADU) на одном и том же участке без предоставления дополнительной парковки или занятия какой-либо из единиц; это стало результатом городского законодательства, принятого в 2019 году. Собственные дома BUILD для тематического исследования представляют собой реальные примеры того, как объединение ADU и DADU обеспечивает гибкость и финансовый импульс для владельцев.

HB 1110, который был доставлен губернатору, легализует дуплексы по всему штату с возможностью дополнительных единиц в зависимости от размера города, близости участка к основным транспортным развязкам и доступности. В таких городах, как Сиэтл, с населением более 75 000 человек, четырехквартирные дома будут разрешены повсеместно; шестиплексы будут разрешены, если участок находится в пределах четверти мили от крупной остановки общественного транспорта или если два из них обозначены как доступный (определяется как арендная плата, доступная для 60% среднего дохода по району (AMI) или 80% AMI для владения). Увеличение плотности в наших односемейных районах имеет решающее значение для решения проблемы справедливости в нашем жилищном предложении; и поскольку по крайней мере 75% земли Сиэтла отведено под отдельные дома на одну семью, этот закон может оказать положительное влияние на наш город.

Социальные и экологические издержки статус-кво
Всегда есть те, кто хочет защитить статус-кво. Некоторые, такие как член городского совета Эдмондса Дайан Бакшнис, ссылаются на экологические издержки, связанные с увеличением плотности на их водоразделе, в качестве аргумента в пользу сохранения зонирования на одну семью. Но экологические издержки поддержания статус-кво более серьезные. Документально подтверждено, что отдельные дома на одну семью с момента своего создания оказывали негативное социальное и экологическое воздействие. Разрастание пригородов поощряет использование больших домов и использование транспортных средств, что равносильно увеличению потребления энергии. С другой стороны, повышенная плотность пригородов нашего города означает меньшее разрастание наших природных зон, более пешеходные районы, снижение потребления энергии и снижение затрат на инфраструктуру. BUILD работает над несколькими типами жилья, которые привносят продуманную плотность в наши города, включая коттеджные постройки и таунхаусы с ADU.

Увеличение плотности окрестностей и затонувший углерод
Другие противники HB1110 утверждали, что устранение местного контроля разрушит существующий характер района; хотя новые здания будут продолжать строиться, увеличение плотности не означает конец преобладающего характера. Наслоение по плотности, сохраняя при этом существующий характер, требует изменений в том, как мы используем наш жилищный фонд. Ценность старых домов часто упускают из виду, но они имеют неоспоримое преимущество перед новым строительством: затонул воплощенный углерод. Если вы не знакомы с этим термином, воплощенный углерод — это количество энергии, потребляемой для создания нашей искусственной среды; а затонувший воплощенный углерод — это энергия, вложенная в структуру, которая не может быть восстановлена. Крайне важно, чтобы мы сократили потребление энергии, особенно в наших искусственных средах. Для этого потребуется изменение ценностей и увеличение инвестиций в утонувший воплощенный углерод.

Проект страсти в Зеленом озере

Один из партнеров BUILD, Кэри Моран, работает над личным проектом, объединяющим многие из этих концепций. Проект Stiltbird представляет собой капитальный ремонт дома 1907 года недалеко от Зеленого озера, в котором добавлена ​​сдаваемая в аренду квартира, нора, на нижний уровень в качестве средства компенсации затрат. Участок площадью всего 1734 квадратных фута недостаточно велик для размещения DADU, но позволяет максимально использовать существующую площадь. По иронии судьбы, этот маленький дом превосходит потенциал развития крошечного участка; начав с нуля, дом стал бы еще меньше. Верхний уровень был поднят, чтобы привести потолки в соответствие с нормами, а частичное подполье было выкопано, чтобы увеличить жилую площадь. Существующий дом площадью 1030 квадратных футов с одной кроватью и ванной превращается в две односпальные кровати и ванные комнаты общей площадью 1415 квадратных футов.

[Images by BUILD LLC]

Сохранение существующей структуры сохраняет существующий характер (не говоря уже о площади с отрицательным потенциалом развития), экономит материальные затраты и позволяет сохранить 76% материалов от попадания на свалку.

Работа с существующими зданиями не является типичной стратегией перехода по многим причинам, не последней из которых является увеличение затрат на рабочую силу из-за дополнительного времени на устранение непредвиденных обстоятельств, но это стратегия, которой мы должны следовать чаще. Чтобы было ясно, преобразование односемейного имущества в многоквартирное происходит по более высокой цене, но оно обеспечивает конечную выгоду в виде дохода от аренды, чтобы компенсировать ипотеку. Нет никаких сомнений в том, что первоначальная стоимость представляет собой большое препятствие, а затем добавьте неспособность использовать капитал для арендуемой единицы, которая еще не существует, с небольшой инфляцией, и вы получите настоящую проблему. Кэри и команда Stiltbird столкнулись со всеми этими проблемами и запустили кампанию на Kickstarter, чтобы привлечь сообщество к завершению проекта, предварительной продаже фирменных сувениров и ночлегам в арендованном жилье.

Перейдите на страницу кампании, чтобы узнать больше о проекте и получить немного денег, чтобы поддержать это небольшое развитие! Мы с нетерпением ждем новых возможностей для добавления творческих и продуманных вариантов жилья в городах нашего штата. Оставайтесь с нами, чтобы узнать больше о проекте Stiltbird и других небольших многоквартирных проектах.

Привет от Team BUILD!