Преимущества перепродажи домов и способы ее финансирования

Как трудно это может быть? Мы все слышали о людях, которые покупают дом, нуждающийся в некотором TLC, по правильной цене, ремонтируют его до подходящего стандарта, а затем продают через три или шесть месяцев с хорошей прибылью. Это все еще выполнимо?

Ну, это так, и люди берутся за эти проекты. Пока в этом году в Новой Зеландии 0,9% продаж были проведены менее чем за шесть месяцев. В 2022 году он составлял 1,0 процента, а в 2021 году — 1,8 процента. Те, кто получил прибыль в первом квартале 2023 года, получили медианную прибыль в размере 305 000 долларов.

Хотя эта быстрая прибыль может показаться легкой, в этом нет никакой гарантии, и есть нечто большее, чем успешный обмен домами, чем вы можете себе представить.

У вас когда-нибудь возникало искушение применить свои навыки рукоделия и талант к внутренней отделке с пользой и перевернуть дом? Действительно ли это деньги даром, или это намного сложнее, чем кажется? Наша серия из пяти частей начинается здесь. В течение следующих пяти месяцев мы узнаем об инвестициях в правильный дом, главных приоритетах, последних штрихах и о том, как его продать. В этом месяце мы рассмотрим преимущества перепродажи домов и способы ее финансирования.

Зачем рассматривать флип дома?

Если у вас уже есть дом, но вы хотите купить еще один в качестве проекта с планом продать его с целью получения прибыли, или вы хотите привести свой существующий дом в порядок, а затем продать его, стоит ли это тяжелой работы?

Житель Крайстчерча Ами Мьюир считает, что да. Теперь, перевернув 14-й дом, она и ее партнер Каин купили дома, жили в них во время ремонта, повторяя процесс несколько раз. «Затем у нас появились дети, и мы использовали накопленный капитал, чтобы еще раз сменить дом, не живя в нем».

Ами, которая подробно рассказывает о своем путешествии в своем аккаунте в Instagram @mypropertydiary, рекомендует менять дома, чтобы преуспеть в финансовом отношении, посвятив себя только неполному рабочему дню. «Как мама, я могла приводить своего ребенка на собрания, и это не мешало мне участвовать в семейной жизни. Кроме того, я все еще мог заработать немного денег. Мне нравится ремонтировать, делать что-то лучше, чем оно есть».

Сначала Ами думала, что перепродажа домов не выглядит финансово выгодной, но вскоре передумала.

«Катализатором стало то, что я предположил, что не смогу заработать деньги на ремонте дома и его последующей продаже. Проанализировав сделки, я не понял, как получить прибыль», — говорит Ами. «Но потом я решил, что если я смогу безубыточность, это будет положительно, потому что я смогу учиться на этом пути. С нашим первым флипом мы так многому научились».

Она купила недвижимость в Крайстчерче за 346 000 долларов и продала ее за 439 000 долларов, потратив 13 080 долларов на агента, 2073 доллара на адвоката, 1722 доллара на налог на содержание и 25 115 долларов на ремонтные работы. «Единственный способ научиться — это делать это. Вы разговариваете с людьми и постепенно налаживаете хорошие контакты. Это весело. Я люблю это.»

Тайдж Деллар, владелец Demo to Reno в Окленде, перевернул 12 домов и считает, что покупателям не нужен опыт работы в сфере «сделай сам», чтобы осуществить этот процесс. Однако им нужна широкая идея обновления.

«Конечно, вы можете привлечь субподрядчиков для выполнения работы за вас, но вам нужно базовое понимание процесса. В конечном итоге вы можете управлять проектом самостоятельно».

Очевидная причина для хаус-флипа — быстрое получение прибыли. Илзе Вольф, директор Opes Partners, говорит, что потенциальная финансовая выгода — это ничья для всей тяжелой работы.

«Сравните это с тем, сколько времени требуется человеку, работающему с 9 до 5, чтобы сделать эти сбережения — в этом привлекательность флипинга», — говорит она. «Вы можете купить его за 400 000 долларов, потратить 60 000 долларов на рено, а затем переоценить его до 600 000 долларов. Таким образом, вы можете держать его и сдавать в аренду, но если ваша цель — накопить наличные деньги, вы можете решить, что это сработает, чтобы выставить его на рынок и получить чистую прибыль в размере 140 000 долларов. Покупая, ремонтируя и возвращая его на рынок для продажи, этот человек, как правило, пытался завершить ремонт за три месяца. Если бы вы могли зарабатывать 100 000 долларов каждые три месяца, вы бы быстро накопили деньги, если бы делали это несколько раз».

Как узнать, получите ли вы прибыль?

Несмотря на то, что в этом году Tyge не занимается обменом домов из-за статуса рынка, за последние девять лет он сменил 12 домов. К тому времени он придумал формулу, которая поможет ему достичь своих финансовых целей.

«Когда мы начинали, моя формула была точной — потратить 100 000 долларов на ремонт и получить 100 000 долларов прибыли. Эта формула оказалась точной на объектах стоимостью менее 1 000 000 долларов. Операция прошла быстро – около шести недель. Если вы покупаете на высоком рынке, а он внезапно падает, вы проиграете».

«Вам нужно тратить 90 процентов времени на анализ рынка и понимание того, по какой цене продаются вещи, кто что покупает в данный момент; и если они они первые покупатели жилья или downsizers. Вы хотите сосредоточиться на рынке с наибольшим количеством людей в данный момент».

Ами рекомендует покупать, когда конкуренция как можно меньше. «Может потребоваться 10 предложений по 10 объектам, чтобы получить одно, которое приживется», — говорит она. «Вы зарабатываете деньги, когда покупаете, поэтому вам нужно хорошо покупать, чтобы зарабатывать деньги на другом конце. Вы хотите собственность, которую никто не хочет, что либо слишком много работы для других, либо вы видели в ней что-то, чего не видели они. Покупайте по цене ниже рыночной, увеличивайте стоимость за счет ремонта и получайте представление о рынке вплоть до улицы, на которой вы работаете».

Илзе говорит, что наиболее важным фактором при смене дома является знание того, сколько рынок заплатит после того, как вы сделаете ремонт. «Наиболее важным фактором является отслеживание местных продаж в течение трех-шести месяцев, выяснение того, за сколько был продан каждый дом, сколько в нем спален и ванных комнат и в каком состоянии. Затем вы осознаете, когда идете на рынок в этом месте. Это расчет того, что если я сделаю ремонт в соответствии со стандартом, который я знаю, он будет основан на сопоставимых объектах (недвижимости с аналогичными характеристиками) за последние несколько месяцев. Чтобы приобрести дом стоимостью 600 000 долларов, зная, что мне нужно потратить 60 000 долларов и что я хочу заработать 140 000 долларов, моя цена покупки составляет 400 000 долларов.

Лучшее время для переключения — следующая фаза роста — если бы кто-то отслеживал продажи сейчас и был в курсе данных, зная, для чего предназначен каждый дом, он был бы хорошо подготовлен для перехода в фазу роста. Помимо стоимости, которую вы добавляете за счет ремонта, если рынок поддерживает вас, это дополнительный буфер стоимости, который увеличит прибыль. Это дает больше возможностей для перерасхода без ущерба для вашей прибыли.

Тест на яркую линию

Любой, кто продает жилую недвижимость, которой он владел менее 10 лет, теперь должен платить подоходный налог с любой финансовой выгоды, которую он получил от продажи. Тест яркой линии применяется к недвижимости, купленной после 1 октября 2015 года. В зависимости от того, когда вы приобрели свою недвижимость (два, пять или 10 лет), определяется применимый период яркой линии. «Вы учитывайте это, но не позволяйте этому сдерживать вас, потому что независимо от того, как вы зарабатываете деньги, вы должны платить налоги», — говорит Ами.

К кому обратиться за ипотекой?

Банки, как правило, предлагают широкий выбор ипотечных кредитов, переменными являются процентные ставки, которые обычно находятся на низком уровне, сборы и условия погашения. Они также могут предоставить вам поощрения, такие как сделка возврата денег. Они могут быть менее склонны давать вам взаймы, если это краткосрочное предложение. Кроме того, вы вступаете в один разговор для одобрения, и если вы не соответствуете их критериям для ипотеки, вы все еще на исходе.

Ипотечные брокеры работают между лицом, занимающим деньги, и банком или поставщиком ипотечного кредита. Брокеры знают о различных кредитных отношениях, политиках и процентных ставках и могут разработать подходящую ипотеку для конкретной ситуации, исследуя и сравнивая различные варианты, чтобы сэкономить ваше время. Брокер может упаковать вашу заявку, чтобы она привлекла нужного кредитора. Консультант по ипотеке Loan Market Эмма Бойд говорит, что вам, возможно, придется заплатить комиссию за обслуживание этого типа кредитования. «Это будет зависеть от вашей личной ситуации, например, от того, является ли ваш кредит краткосрочным или долгосрочным, и под что он предоставляется. Это связано с тем, что советник обычно получает комиссию от банка. Однако эта комиссия будет возвращена, если кредит будет погашен в течение определенного периода времени, то есть пары лет. Когда кредит предназначен для продажи дома, он обычно будет краткосрочным, поэтому комиссия будет возвращаться. С кредитора также может взиматься комиссия, опять же в зависимости от того, кто это, долгосрочный или краткосрочный кредит и на что он ссужается», — говорит она.

Частные небанковские кредиторы — это организации, с которыми вы можете связаться, если не соответствуете критериям кредитования вашего банка. Они, как правило, предлагают более высокие процентные ставки и более высокие сборы за краткосрочное финансирование, поскольку знают, что они не принесут большого интереса в короткий промежуток времени.

Какие типы ипотечных кредитов обычно берут домовладельцы?

Домашние флипперы обычно нацелены на обычные банковские ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой, которые рассчитаны только на проценты, чтобы поддерживать низкую стоимость финансирования. «Цель состоит не в том, чтобы погасить основной долг, как это делают собственники-арендаторы, которые будут выплачивать и основной долг, и проценты», — говорит Эмма.

Процесс отличается от получения ипотеки для собственного дома?

По словам консультанта по внешним коммуникациям BNZ Уилла Эдмондса, процесс подачи заявки на жилищный кредит, а также документы и необходимая информация одинаковы, независимо от того, покупает ли клиент собственный дом или инвестиционную недвижимость. «Ключевое отличие заключается в требуемом депозите. Инвесторам требуется более крупный депозит по сравнению с 20 процентами или меньше для клиентов, покупающих собственный дом», — говорит Уилл. Это больше похоже на 35-процентный залог за дом.

«Убедитесь, что у вас есть наличные/капитал, которые вы можете вложить в новую недвижимость для внесения депозита плюс стоимость ремонта. Вам также может потребоваться учитывать налог на товары и услуги в зависимости от совета вашего бухгалтера. Правила недавно изменились, и теперь вам нужен только 35-процентный депозит, а не 40 процентов, если вы покупаете дом в качестве инвестиционной собственности. Критерии будут зависеть от вашей личной ситуации, поэтому лучше всего обратиться за советом к вашему консультанту».

Что нужно от вас ипотечному кредитору?

Вам нужно будет предоставить ту же информацию, что и для любого кредита, например, подтверждение дохода и собственного капитала, банковские выписки, идентификацию и подтверждение существующих долгов.

Как я могу представить себя в лучшем свете кредитору?

«Если вы планируете обмен недвижимостью, вам нужно знать свои цифры, сколько времени займет работа, сколько она будет стоить и каковы будут затраты на содержание и финансирование», — говорит Эмма. «Обратитесь за советом к своему бухгалтеру, чтобы подтвердить, какое лицо будет владеть имуществом и занимать средства, например, имя человека, компанию и т. д., и будут ли эти лица зарегистрированы в качестве GST? Каков ваш план управления флипом, если вы работаете; кто будет делать работу по дому и какой у вас опыт? Консультант может оценить вашу личную ситуацию и посоветовать варианты».

Слова: Кэтрин Стил

Создайте дом своей мечты с Shop Your Home and Garden

КУПИТЬ СЕЙЧАС