Департаменты градостроительства: неравенство, сегрегация и кризис бездомных — Привлечение к ответственности и ответственность

[All images by BUILD LLC]

Эта статья не из наших Уважаемый Строительный Департамент письма, поскольку мы уверены, что они не слушают. Тем не менее, мы уверены, что большинство специалистов по проверке разрешений на землепользование и строительство осведомлены о тяжелых ситуациях, с которыми сталкиваются наши города, но при этом они, похоже, продолжают действовать как обычно, а не уделяют первоочередное внимание способам корректировки курса. Мы не можем больше молчать о ситуации, которая вызывает глубокое беспокойство.

КРИЗИС
Время, усилия и деньги, необходимые для получения права на землю и получения разрешения на строительство в Сиэтле и аналогичных городских районах, из крайности превратились в необоснованные, в откровенно дисфункциональные — некоторые даже говорят, что коррумпированные. Параллельно с этим наблюдается беспрецедентный кризис бездомности, неравенства и сегрегации в городских центрах Америки. В 2015 году в Сиэтле было объявлено чрезвычайное положение в связи с кризисом бездомных, но с тех пор ситуация стала еще более отчаянной. В январе 2020 года количество незащищенных было более чем на 100% выше, чем в 2015 году; Ожидается, что 2021 год будет еще выше, но из-за COVID-19 впервые за 40 лет подсчет за одну ночь не будет проводиться.

По общему признанию, мы изначально не связывали точки между (не) действиями нашего строительного департамента и кризисами в нашем городе, поскольку они казались слишком несвязанными, слишком далекими друг от друга. Но знаки продолжают расти. В настоящее время в Департаменте строительства и инспекций (SDCI) города Сиэтла срок для проработки необходимого руководства по раннему проектированию (EDG) и получения разрешения на генеральное использование (MUP) для небольшой многоквартирной конструкции составляет 18 месяцев; циклы требований к дополнительным разрешениям — сомнительно называемые «исправлениями» — увеличились настолько, что теперь стали обычным явлением три цикла — каждый по цене пары месяцев.

Получение MUP дает владельцу возможность подать заявку на разрешение на строительство, что является совершенно отдельным и громоздким процессом. Время, необходимое, чтобы просто расписание свидание с Отправить для разрешения прошло от недель до месяцев; на момент публикации этой статьи землевладелец, платящий налоги, должен ждать пять месяцев, чтобы просто подать разрешение на строительство, после чего начинается процесс выдачи разрешения, который сам по себе, вероятно, займет не менее года из-за множества исправлений, внесенных городскими властями. заказчику и команде дизайнеров. Тем временем лагеря, палатки и навесы для бездомных, которые сильно усеивают наши городские улицы и парки, превратились в карманные трущобы, вызывающие ощутимое чувство неравенства и сегрегации.

И прежде, чем кто-либо закричит: «Причина, по которой прием разрешений так велик, состоит в том, что заявителей так много», мы говорим: «Погодите минутку: виновато не количество заявок, а вопиющее. объем дополнительной работы, требуемой агентами города от всех приложений ».

ПРИЧИНА И СЛЕДСТВИЕ
Недавно мы прочитали статью Ричарда Флориды в Bloomberg CityLab, Как ограничения зонирования усугубляют сегрегацию, что заставило нас осознать и признать мрачную связь между чрезмерным стремлением строительных департаментов и растущим кризисом неравенства, сегрегации и бездомности в наших городских районах. Флорида заявляет:

«… Ограничительные правила землепользования и строительства в городах ограничивают строительство жилья (и, следовательно, предложение жилья), что ведет к увеличению затрат, ухудшению доступности и углублению неравенства в городских центрах. Но до сих пор мы не до конца понимали, как ограничительные правила землепользования в городах и городских центрах формируют сегрегацию во всех мегаполисах ».

Это заставило нас задуматься о непрофессиональных девелоперах, которые отказываются от разработки своей собственности из-за устрашающих сроков; постоянные разработчики, которым отказано в праве на реализацию проекта на их собственной собственности из-за чрезмерно жесткой комиссии по рассмотрению проекта; и опытный застройщик, который выбирает реализацию проектов в других городах и штатах, потому что затраты на выдачу разрешений в их родных городах слишком высоки. Мы лично испытали каждый из этих сценариев здесь, в Сиэтле, и все они лишают город столь необходимого убежища.

А аргумент, что бомж не может позволить себе даже квартиру, ошибочен. По правде говоря, большее предложение жилых единиц предлагает больший спектр типов жилья и ценовых диапазонов. Не говоря уже о том, что после «Великой сделки» в Сиэтле частные застройщики обязаны предоставлять доступное жилье в рамках своей застройки. Поскольку мы переживаем шестой год вышеупомянутой чрезвычайной ситуации, любой мог бы предположить, что мы устраняем препятствия для разработки проектов с доступными по цене модулями, а не добавляем их ежедневно.

Соломинка, которая сломала спину нашему верблюду, появилась во время недавнего цикла исправлений в многоквартирном доме: рецензент потребовал, чтобы перфорированная стальная сетка на участке мусора и вторичной переработки обеспечивала меньшую видимость — процесс выдачи разрешения был отложен на несколько месяцев, потому что рецензент хотел меньшего размера перфорации на экране. Хм?! Размер отверстий не имеет большого значения, если строительные нормы и правила настолько строгие, что перед ними будет располагаться палатка для бездомных. Эта соломинка была 1000-й раз, когда мы имели дело с бессмысленным элементом исправления, который увеличивал время, стоимость и нагрузку на проект. В совокупности эти предписанные городом методы убивают проекты по предоставлению доступного жилья.

ЧТО ТЕПЕРЬ?
Пришло время городским строительным департаментам признать свою вину и ответственность за эти критические ситуации. Мы полностью поддерживаем инклюзивное зонирование, безопасные застройки, продуманные и элегантные здания и планировки. Но гнусные правила землепользования, чрезмерное количество проверяющих разрешений, затяжные сроки выдачи разрешений и шквал разрешительных сборов усугубляют недуг, связанный с неравенством, сегрегацией и бездомностью. Ричард Флорида приводит четыре ключевых вывода, которые улучшают наше понимание связи между этими факторами, и все они основаны на исследовании Майкла К. Ленса и Пааво Монкконена из Школы общественных дел UCLA Luskin:

1. Ограничения по плотности изолируют богатых
2. Ограничения как в городах, так и в пригородах имеют значение.
3. Ограничения местных органов власти способствуют сегрегации
4. Участие государства может смягчить сегрегацию

Опубликованная в Журнале Американской ассоциации планирования, вы можете прочитать полную статью здесь.

Наши местные строительные департаменты должны быть привлечены к ответственности за их постыдные действия, а их мошеннические и безрассудные методы работы должны быть прекращены. Мы намерены связаться с нашим руководящим руководством по поводу этой позорной ситуации и умоляем вас сделать то же самое.

Мэр Дженни Дуркан
(206) 684-4000

Конгрессмен Прамила Джаяпал
(206) 674-0040

Губернатор Джей Инсли
(360) 902-4111

Наконец, скажите своему члену Конгресса, что во время пандемии COVID-19 крайне важно выделять средства на бездомные и жилищные программы. Вы можете сделать это здесь.

Фотографии в этой статье были сделаны в радиусе одной мили от офиса BUILD в Сиэтле. Не стесняйтесь загружать, копировать и отправлять эти изображения в переписке с указанными выше представителями.

Оставайся в безопасности и в здравом уме,
-Командная сборка